Как оформляется пристройка балкона в высотном доме
В большинстве наших высотных домов времен СССР постройки не учтены балконы на нижнем этаже. Естественно жителей таких квартир не устраивает такая «балконная дискриминация», благодаря этому пристройка балкона на нижнем этаже на всем постсоветском пространстве стала массовым событием. В данной статье я расскажу о тонкостях легального и не очень легального оформления такого строительства.
Типовые варианты городских балконов с подвалами.
Основные этапы получения разрешения
Поколение постарше знает, что в период СССР ни о каких индивидуальных пристройках к многоквартирным домам даже речи быть не имело возможности. Современное законодательство более благожелательно относится к такому вопросу. Но во всяком случае эти действия согласно публикации 25 ЖК РФ, классифицируются как перепланировочная работа и просят ряда согласований.
Во время получения разрешения внимание свое обратите на формулировку. Согласно Публикации 25 ЖК РФ, есть реконструкция, это перенос линий электрического питания, сантехники и другого. А есть перепланировочная работа, это изменение утвержденной комбинации помещения. Так вот вам необходима перепланировочная работа.
Без справок никак.
Каждому взрослому жителю нашей родины известно, что наши должностные лица себя любимых обидеть так и не могут. Таким образом, чтобы взять разрешение для пристройки балкона на нижнем этаже побегать придется много и не факт, что в конечном счете вам предоставят вожделенный документ. Для начала побеседуем про то, что чтобы это сделать требуется Согласно закону.
В какие инстанции необходимо сходить и что там просить
Если следовать букве закона, которая детально изложена в публикации 26 ЖК РФ параграф 2, официальное разрешение предоставляется в местной районной администрации, либо другом государственном органе местного самоуправления. Но что бы его получить, необходимо представить заявление, к которому прилагается ряд справок.
Пристроенный балкон, вид сбоку.
- Первый документ, без которого с вами даже разговаривать не станут, это свидетельство, удостоверяющее ваше право на данную собственность: документы по приватизации, дарственная, завещание и так далее;
- Дальше понадобится официально утвержденный и заверенный план квартиры. Его вам выдаст бюро технической инвентаризации, сокращенно БТИ;
- Одним из главных документов является проект пристройки балкона на первом этаже. Имейте в виду, что самостоятельно, будь вы хоть трижды специалист, вы можете сделать только эскиз. Официальный проект имеет право выдать только организация, имеющая лицензию на право выдачи подобных документов. Поэтому если кто-то у вас просит денег за такую бумагу, попросите у него сертификат на право выдачи этой бумаги;
- Также понадобятся фото всего дома в целом и фотографии места возведения балкона, причем в нескольких ракурсах. Сейчас это не проблема, так что фотографируйте как можно больше;
Балкон с подвалом изнутри.
- Следующее разрешение должен выписать начальник местного ЖЭКа или товарищества собственников (ТСЖ), это уже в зависимости от того, кто является эксплуатирующей организацией данного здания;
- Нужно будет собрать справки от коммунальных служб вашего района, о том, что данное сооружение не представляет опасности. То есть сходить в водоканал, энергонадзор, СЭС и конечно заглянуть к пожарникам, как же без них;
- Кроме того, есть еще такая хитрая организация как архитектурный надзор, который отвечает за охрану памятников. Они должны выдать справку о том, что ваш дом не представляет исторической и культурной ценности для человечества;
- И наконец, придется получить письменное согласие соседей. Этого требует статья 36 ЖК РФ параграф 6, так как прилегающая к дому территория является общественной собственностью. Не пугайтесь, вам не нужно бегать по всему дому и звонить во все квартиры. Согласно этой же статье, достаточно письменного согласия соседей, с которыми граничит ваша квартира. То есть живущих по бокам и на верхнем этаже.
Шаблон заявления от соседей.
После того как вы представили в администрацию все выше перечисленные документы, они могут рассматриваться до 45 суток, после чего должен быть вынесен вердикт, в котором вам дадут разрешение или откажут в строительстве. Но отказ обязательно должен быть мотивированным.
Возможные причины отказа в строительстве
- Если вам указывают на то, что здание является памятником архитектуры или имеет какую-либо иную культурную ценность, то к этому отказу должна прилагаться официальная заверенная выписка из соответствующего реестра с указанием когда, кем и на основании какого указа здание признается исторической ценностью. Без этой выписки отказ не считается мотивированным и за свое право можно еще побороться;
- Формулировка, указывающая на то, что балкон будет искажать архитектурный облик здания или района, для вас одна из самых неудобных. Чиновники от архитектуры знают свое дело хорошо и здесь, вам придется с ними договариваться полюбовно, но о договорах немного позже;
Большая пристройка на всю длину квартиры.
- Коммунальщики могут «зарубить» ваш проект по причине того, что он недопустимо близко проходит по отношению к газовым, водяным, электрическим, либо канализационным линиям. Здесь нужно разбираться на месте. К примеру, если действительно от вашего будущего балкона до связевого или канализационного колодца ближе 2,5м, то спорить бесполезно. А когда причина, образно говоря «высосана из пальца», стоит продолжать сражение;
- Когда вам говорят, что ваши соседи против, а в остальном все в порядке, считайте, что вам повезло. Такую причину вправе устранить районная комиссия, хотя были случаи, когда вопросы с несогласными соседями приходилось решать через суд;
- Один мой знакомый получил отказ, в котором было указано, что представлены не все документы, требуемые по статье 25 ЖК РФ. Пришлось брать юриста и вооружившись ЖК РФ, доказывать свою правоту. Правда при виде юриста и угрозе подачи в суд, чиновники сдались.
Возможные ограничения
Когда вам говорят, что причин отказа в возведении балкона нет, а значит, фактически вы можете приступать к строительству, но с небольшими поправками, не спешите бежать на рынок за стройматериалами, вначале изучите эти поправки. У наших чиновников это может быть такая скрытая форма отказа.
Вариант сооружения балкона, когда запрещено закрывать цоколь дома.
- Предписание о соблюдении архитектурной стилистики здания это нормально. Вам нужно будет просто подобрать облицовку балкона, гармонирующую с облицовкой здания. При современном обилии материалов это не сложно. В некоторых случаях это требование может регламентировать размеры окон: они должны быть такими же, как и во всем здании, не больше и не меньше;
- Указание на необходимость принятия мер по обеспечению санитарно технических норм в помещении, как правило, решается путем установки кондиционера и обещанием не проводить на балкон водопровод и канализацию;
- Пожарники могут обязать вас не использовать пожароопасные материалы. Но честно сказать я еще не видел, чтобы у нас пристраивались балконы из дерева или горючего пластика;
- Хуже когда вас заставляют не переступать за красную линию. Иными словами вам не позволяют делать балкон больше чем у соседей, живущих на верхних этажах. Согласитесь обидно, пробегать минимум полгода по кабинетам, отдать кучу денег на согласования и стройматериалы и получить разрешение на 3м? постройки;
Когда запретили выходить за красную линию.
- Но хуже всего, когда чиновники разрешают строительство при условии перенесения опасных коммуникаций. Добиться разрешения и перенести трубу центральной канализации, водовод или газовую магистраль, одному человеку практически не реально. Это значит, что вам вежливо отказали.
А мы пойдем другим путем или как обойти препятствия
Как гласит одна из современных народных мудростей, если нельзя и очень хочется, значит можно. Практически каждый житель нашей великой и могучей страны знает, что чиновники у нас существуют в первую очередь, чтобы с ними договаривались и только потом, для блага народа.
Действуем через посредника
Посредников сейчас едва ли не больше, чем самих строителей. Найти их не тяжело, каждый опытный строитель посоветует вам несколько надежных, причем вполне официальных фирм, в крайнем случае, интернет вам в помощь.
Тот случай, когда балкон больше квартиры.
Как правило, это опытные юристы, имеющие обширные связи во властных структурах. Но у них цена будет во много раз выше, по сравнению с официальной стоимостью разрешения.
Сколько я сталкивался, чем дальше от центра, тем меньше аппетиты посредников. Так в большом областном или федеральном центре стоимость полного пакета документов со всеми разрешениями колеблется в пределах от 3 до 7 тысяч «у.е.».
На периферии можно вложиться в 1,5 – 2 тысячи «у.е.». В мелких городах и селениях цена редко поднимается выше 1 тысячи. А вот что касается столиц, то здесь фиксированной таксы практически нет. Иногда один средний балкон в Москве или Санкт-Петербурге стоит столько же, сколько трехкомнатная квартира в Сибири или на Кубани.
Но не спешите «бросать камни» в посредников, вас ведь никто не заставляет к ним обращаться. Такие люди всегда были, есть и, скорее всего, будут.
Мне приходилось общаться со многими представителями этого бизнеса. Так вот практически все они в приватной беседе признаются, что от общей суммы им достается порядка 20%. Остальное уходит на «решение вопросов» с чиновниками.
Сейчас мне все чаще встречаются люди желающие пристроить солидный балкон на верхних этажах здания. Сразу скажу, что своими руками это сделать не реально. Что же касается оформления, то здесь нужно обращаться к посредникам, сами вы не добьетесь официального разрешения на такое сложное с инженерной точки зрения строительство.
Ну очень хочется просторный балкон.
Хотя и слепо доверять таким организациям не стоит. Есть проверенный набор советов, грубо говоря, инструкция, следуя которой можно подобрать порядочного, нормального посредника:
- Перво-наперво, если фирма обещает решить вопрос за несколько дней или недель, это первый признак того, что вы имеете дело с аферистами. Какими бы ни были связи, в среднем на сбор и обработку документов уходит от 3 месяцев до полугода;
- Далее, не лишним будет проверить уставные документы и поинтересоваться репутацией компании на рынке. Чем дольше фирма работает, тем больше у вас причин доверять ей;
- Хотя в современном мире отзывы являются довольно сомнительным доказательством порядочности фирмы, потому как их можно сделать на заказ, но все же почитать эти записи стоит;
- Но даже если вам кажется, что все «нарядно» и фирма заслуживает доверия, оплачивать работу лучше поэтапно. Ни в коем случае не соглашайтесь на полную предоплату.
Нестандартный подход к строительству.
Обязательно заключайте договор. Плюс, для того чтобы посредники начали работать, вам придется отдать им ряд важных личных документов, так вот здесь нужно составить и нотариально заверить акт приема-передачи с указанием ответственности сторон.
Насколько тяжело узаконить самострой
Казалось бы, что может быть проще, построил себе небольшой балкон и живи тихонько. В принципе этот вариант заслуживает внимания. По статистике едва ли не половина балконов, пристроенных своими руками к дому, возводились именно так.
Более того, пока вы будете просто пользоваться балконом, никто вам слова не скажет. А вот если надумаете оформлять какие-либо юридические документы, начнутся проблемы. Такую квартиру вы не сможете продать, ее нельзя завещать, дарить или оформлять в залог под получение кредита.
По поводу самостроев в жилищном кодексе Российской Федерации есть отдельная статья под номером 29, которая предусматривает принудительное снесение незаконных построек.
Балкон выполненный в одном стиле со зданием.
Так вот, недооценивать эту статью не стоит. Многие помнят, как в Москве около года назад по решению суда сносились целые торговые комплексы с сомнительными документами. Изначально это ведь тоже был самострой, а потом его как бы узаконили.
Но не пугайтесь, такая ситуация далеко не безвыходная. Самый простой и, кстати, единственно законный вариант это обратиться с заявлением в местную администрацию. Оттуда придет человек составит акт и на вас наложат небольшой штраф.
Правда, после этого вам в любом случае придется собирать все справки, конкретных сроков здесь не оговорено. Справки можно собрать за полгода, а можно тянуть и несколько лет. Опять же никто не мешает вам нанять посредника, за самострои они берутся с большим удовольствием, видимо оформление там попроще.
Один посредник на условиях анонимности, чисто по-дружески мне дал совет. Его рекомендации можно сформулировать примерно так: если вам нужно построить балкон, берите и стройте, только без фанатизма и качественно.
Единственно, что желательно сделать, это дабы соседи не подняли шум, взять с них письменное разрешение. Оно кстати в любом случае не будет лишним. Дальше, как он сказал, если вам понадобится какая-нибудь справка, нужно позвонить ему, из БТИ придет человек, который в упор «не заметит» ничего противозаконного и выдаст вам нужную справку.
Сказать честно способ конечно сомнительный и естественно не дешевый. Я вполне допускаю, что где-нибудь на периферии такая система работает. Но в центре чиновники сейчас уже побаиваются так рисковать, так что вам я его не советую.
Балкон на сваях.
Как видите, чтобы пристроить себе хороший балкон, «побегать» нужно изрядно, но поверьте, эти неудобства стоят конечного результата. На фото и видео в этой статье, собрана сопутствующая информация по данной теме. Если у вас остались вопросы, или вы можете что-либо добавить по оформлению балконов, пишите в комментарии, побеседуем.