Компетенция управляющей компании по теплоснабжению
Граница ответственности между хозяином и управляющей компанией
Именно тогда, как граждане, проживающее в домах многоквартирных, только начинали приватизировать собственное жилье, переходя в статус собственников приватизированных недвижимых объектов, прошло достаточно времени.
При этом они обязались проводить должное содержание собственных помещений, поддерживая их в эксплуатационном состоянии. Что касается содержания имущества, отнесенного к общедомовому, где расположена собственность жильцов, то на проведение данных работ были уполномочены управляющие компании, через заключение с ними соответствующих договоров.
Но где же собственно находится граница эксплуатационной ответственности? Ответ на этот вопрос знает, к великому разочарованию, абсолютно не каждый, хоть данный момент и относится к очень важным в ходе подписания договоров между хозяевами жилой недвижимости и УК.
Границы эксплуатационной ответственности между УК и хозяином
Практически всем известно, что хозяева помещений в МКД обязаны согласно законодательству давать содержание в должном состоянии не только собственной жилплощади, но и имущества, отнесенного к общему в доме на несколько квартир.
Список имущества такой категории устанавливается в публикации 36 Жилищного кодекса РФ, заключая в себя ряд объектов, расположенных вне границ индивидуального жилья, одновременно с участком земли, на котором конкретно размещен дом жилого фонда, и территории, закрепленной за домом.
Хоть перечень общего для абсолютно всех жильцов имущества и считается подробным, однако это не понижает случаев появления между сторонами договора по управлению общедомовой собственностью споров, касающихся границ ответственности.
В основном аналогичный договор должен составляться компанией, которая на себя берет общий процесс управления. Поэтому, хозяева обязаны быть очень внимательны при ознакомлении с условиями соглашения и, естественно, до момента его подписания.
Обязательно нужно убедиться в полноте перечня имущества, отнесенного к общедомовому, так как он будет применен в определении границ ответственности любой из сторон.
Ставя собственную подпись в документе, хозяин, аналогичным образом, высказывает согласие с его условиями. Со своей стороны, конкретная договором управляющая компания на себя принимает обязательства точного выполнения любого из сказанных в соглашении пунктов, соответственно с требованиями, конкретными законом и существующими правилами содержания имущества, обозначенного утвержденным списком как общедомовое.
Функциональная сторона вопроса говорит про то, что значительная часть споров по поводу границ ответственности касается собственно системы отопления. Хозяева считают, что факт нахождения батарей отопления в их жилье значит наличие прав владения на них.
Однако аналогичное заявление неправильно. На самом деле, вся система, обеспечивающая теплоснабжение одновременно с батареями, включена в структуру общего имущества дома. Аналогичную норму на законодательном уровне закрепили в пункте 6 ПП РФ под №491 от 13 августа 2006 г.
Благодаря этому, обслуживанием, ремонтом и заменой батарей отопления в помещениях жильцов могут заниматься лишь управляющие компании, но совсем не хозяин помещения, на собственное своё усмотрение.
Если говорить о границах ответственности, затрагивающих системы ХВС и ГВС, а еще газопровод, то они должны пройти по отводу трубопровода от транзитной линии (стояка) по начальной соединительной резьбе при входе такой трубы в жилье.
В электрической системе МКД, граница ответственности для хозяев определена отходящими клеммами вводного выключателя для жилой площади, а если последний отсутствует, то вводными клеммами индивидуального учетного прибора электрической энергии.
Общая система канализации дома (система водоотвода) размещает в себе стояки транзитного вида, благодаря этому, линия границы ответственности проходит в месте подведения канализации в середине квартиры к указанному стояку. Плюс к этому, и если подведение исполнено вне границ помещения для проживания.
Линия деления ответственности в отношении домофона определена клеммами крепления кабеля подвода к домофонному блоку.
До того, как устанавливать подпись в договоре по управлению общедомовой собственностью, убедитесь в наличии в нем отдельного акта, четко разграничивающего ответственность сторон по согласованным условиям.
Границы эксплуатационной ответственности | Блог РосКвартала®
Осознание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилищных помещений в МКД важно во избежания спорных обстоятельств. В судебной практике бывают ситуации споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за конкретные участки инженерных сетей, насчет которых не была заключено соглашение.
В половине административных дел подобного рода суд становится на сторону РСО, в данном случае УК несет серьезные убытки. Чтобы это не допустить и быть застрахованным от ненужных конфликтных ситуаций необходимо составлять акт разъединения ответственности.
Границы эксплуатационной ответственности
Не для абсолютно всех КУ в законе отчетливо определены границы эксплуатационной ответственности и неразделимо связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее точно данные понятия показаны в п.1 Правил холодного водообеспечения и водоотвода (Распоряжение Правительства РФ № 644).
Согласно данному документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она со своей стороны определяет границу эксплуатационной ответственности, другими словами указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или хозяева. То же самое можно сказать и об иных коммунальных ресурсах.
Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового учетного прибора с электросетью, входящей в МКД. Ответственность УК — внутридомовая система электропитания и электроустройств, отключающие устройства на жилую площадь. Ответственность жильцов — внутридомовые приборы и устройства после выключающих устройств в этажных щитах, счетчики в жилых площадях.
Ответственность по отоплению делится так: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового учетного прибора с системой теплопроводов, входящей в МКД. УК в ответе за стояки системы обогрева, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается в середине их жилья, они отвечают за приборы отопления и за ответвления от стояков системы обогрева после запорно-регулирующей арматуры.
Ответственность РСО, если касается дело водообеспечения и водоотвода, продолжается до точки соединения общедомового учетного прибора с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны наблюдать за состоянием стояков горячего и холодного водообеспечения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Хозяева помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водообеспечения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в жилых площадях.
В договоре ресурсоснабжения граница балансовой принадлежности разделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от других инженерных сетей. Благодаря этому напомним, что можно отнести к общедомовому имуществу (Распоряжение Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):
- помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначающиеся для обслуживания более одного жилого/ помещения находящегося в нежилом фонде в доме;
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водообеспечения, газоснабжения, теплоснабжения и электрического снабжения.
Границы эксплуатационно ответственности могут быть внутренними и внешними. В первом варианте они делят сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), в другом — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).
Подробно о составе общедомового имущества читайте в данной публикации.
Наружные границы эксплуатационной ответственности
Если идет речь о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стенки дома, а если есть наличие общедомового учетного прибора конкретного коммунального ресурса — место соединения этого общедомового учетного прибора с подобающей инженерной сетью, входящей в МКД.
Отдельно скажем о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В этом случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по поверхности стены дома. Тогда в территорию УК, управляющей МКД, проникает фрагмент инженерной сети, находящейся за границами наружной стены, и, кажется, де-юре относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, благодаря этому необходимо тщательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разъединения ответственности.
Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит к примеру, если участок с наружной стороны инженерной сети входит в состав общедомового имущества. Тогда РСО выполняет техобслуживание этой инженерной сети по курсу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, также и аварийный, ведется за счёт РСО.
А как быть с бесхозяйными техническими сетями? Другими словами с подобными сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. В большинстве случаев такие сети передаются в собственность принадлежащую городским и сельским поселениям. Со своей стороны орган местного самоуправления на протяжении тридцати дней с момента обнаружения бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).
Федслужба по тарифам должна будет включить затраты на содержание такой сети в тарифы РСО для последующего регулирования. До той поры, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а еще работы по ремонту выполняются за счёт УК пропорционально фактическому потреблению.
Узнайте также, как обжаловать штраф за нарушение Правил содержания общего имущества.
Внутренние рабочие границы
Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда заходит речь о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, считаются:
- для отапливания – вентиля на подводках трубопровода теплоснабжения к квартирному теплообменнику. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по крепёжному соединению в виде резьбы в радиаторной пробке.
- для холодного и горячего водообеспечения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если он отсутствует в наличии, граница — шов сварки на отводе трубопровода от стояка.
- для водоотвода – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотвода.
- для электрического снабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электрической проводки к пробке индивидуального учетного прибора электрической энергии, автоматизированному выключателю, Устройство защитного отключения.
Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе конструкций строительства, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома для жилья) считается поверхность внутри стен квартиры, оконные наполнения и входная квартирная дверь.
Ограждающие несущие строения, участок земли (включая детские и игровые площадки, коллективные автомобильной стоянки), на котором находится дом, площадки лестниц, коридоры, крыши и чердачные этажи, а еще лифты расположены в зоне эксплуатационной ответственности УК.
Читайте также, за чей счёт происходит ремонт оборудования в квартире собственников.
Судебная практика
Возможно, основным доводом в выгоду того, что важно детально обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат варианты из судебной практики.
Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать теплосети в территорию ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, так как УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв неоднозначный участок сетей на собственное содержание (Распоряжение от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).
Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стенке дома на несколько квартир или в точке установки учетного прибора. В данном случае акт разъединения балансовой принадлежности считается недействительным (Обозначение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).
Во время оформления договора между сторонами появились разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разъединения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности по правилам содержания общедомового имущества (Распоряжение Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).
А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разъединения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, говоря иначе, по линии раздела инженерных сетей между хозяевами.
Расскажем, где зона ответственности собственников и управляющей компании
Больше судебной практики для УК читайте в данной публикации.
Если у вас остались вопросы, вы можете всегда обратиться к нам за помощью. Также мы помогаем руководящим компаниям отвечать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Жилищно-коммунальная реформа, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Если у вас остались вопросы, вы можете всегда обратиться к нам за помощью. Мы помогаем УО, ТСЖ и ЖСК отвечать ФЗ №209 о ГИС ЖКХ ( заполнение и ведение ГИС ЖКХ ). Автоматизируем выгрузку данных в ГИС ЖКХ . А еще помогаем проводить общие собрания собственников МКД . Будем искренне рады помочь и вам!
Стояки системы обогрева относятся к общему имуществу собственников помещений высотных домов
Минстроя России от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04
Указывается, что согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в доме на несколько квартир, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система обогрева, которая состоит из стояков, греющих компонентов, регулирующей и арматуры запорной, коллективных (общедомовых) учетных приборов энергии тепла, а еще иного оборудования, находящегося на данных сетях. Аналогичным образом, внутридомовая система обогрева является совокупностью стояков, греющих компонентов, регулирующей и арматуры запорной, коллективного (общедомового) учетного прибора энергии тепла, а еще другого оборудования, находящегося на данных сетях.
Согласно позиции Верховного Суда РФ, оборудование, которое находится в доме на несколько квартир, может быть отнесено к общему имуществу лишь в случае, если оно эксплуатирует более одного жилого или помещения находящегося в нежилом фонде. Обогревающие детали (отопительные приборы) внутридомовой системы обогрева, обслуживающие всего лишь одну жилую площадь, плюс к этому имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), применение которых не за собой повлечет нарушение прав и законных интересов других собственников помещений дома на несколько квартир, в состав общего имущества не включаются.
При этом указывается, что состав общего имущества дома на несколько квартир в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть найден собственниками помещений в подобном доме. Конкретный состав общего имущества дома на несколько квартир, в отношении которого будет выполняться управление, считается значительным согласованным условием управления многоквартирным домом, в связи с чем хозяева помещений дома на несколько квартир и управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом путем составления соответствующего приложения к договору могут разделить территорию эксплуатационной ответственности по системе обогрева, возложив ответственность за обогревающие детали (отопительные приборы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на хозяина этого помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях стояков, находящиеся в помещении хозяина, но обслуживающие несколько помещений, — на управляющую организацию.
Перейти в текст документа »
Дата статьи на ресурсе: 04.04.2016
Новости ЖК "Переделкино Ближнее"
В целях выполнения Протокола встречи с собственниками жилищных помещений города-парка «Переделкино Ближнее» с управляющей организацией ООО «УК Комфорт Сити» публикуем такую информацию.
Ток-шоу «ЖКХ» о границах ответственности управляющей компании
Разделение зон ответственности между управляющей организацией и хозяином помещения установлено постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в доме на несколько квартир и правил изменения размера платы за содержание и ремонт помещения для проживания в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в доме на несколько квартир плохого качества и (или) с перерывом, превышающими установленную длительность» (дальше по тексту Распоряжение № 491).
Соответственно с п. 5 Постановления № 491 происходит разделение зон ответственности системы холодного и горячего водообеспечения. Согласно указанному пункту в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водообеспечения, которые состоят из стояков, отводов от стояков до первого отключающего устройства, находящегося на ответвлениях от стояков, перечисленных выключающих устройств, коллективных (общедомовых) учетных приборов горячей и холодной воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а еще механического, электрического, санитарно-технического и другого оборудования, находящегося на данных сетях.
Соответственно с п. 5 Постановления № 491 регламентированы зоны ответственности управляющей организации и хозяина относительно системы водоотвода. Согласно указанному пункту в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотвода, которая состоит из сточных выпусков, фасонных частей (плюс к этому отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, отводов от стояков до первых стыковых соединений, а еще иного оборудования, размещенного в данной системе.
Соответственно с п. 6 Постановления №491 в состав общего имущества включается внутридомовая система обогрева, которая состоит из стояков, греющих компонентов, регулирующей и арматуры запорной, коллективных (общедомовых) учетных приборов энергии тепла, а еще иного оборудования, находящегося на данных сетях.
При этом нужно брать во внимание, что согласно позиции судов, находящиеся в жилых площадях обогревающие детали системы обогрева (отопительные приборы), размещенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы обогрева, обслуживают всего лишь одну жилую площадь и могут быть сняты хозяином после того как разрешение получено на преобразование помещения для проживания. Аналогичным образом, ответственность за обслуживание оборудования обслуживающие лишь одно определенное помещение, относится к зоне ответственности хозяина помещения.
Согласно п. 7 Постановления № 491 в состав общего имущества включается внутридомовая электрическая система, которая состоит из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) учетных приборов электроэнергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений единого пользования, электроустановок систем удаления дыма, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного вод