Купля-продажа участка земли — оформление, регистрация, специальные документы.

Земельный кодекс РФ имеет положение про то, что в сделках по купле-продаже могут принимать участие только те земельные участки, которые прошли кадастровый учет на государственном уровне. Кадастровый учет позволяет участку получить личные характеристики, определенно выделяющие землю среди прочих участков. Кадастровая земля в первую очередь получает собственный кадастровый номер. Если участок был поставлен на кадастровый учет, трудностей с его продажей возникнуть не должно. А вот если кадастр не пройден, перед оформлением сделки необходимо будет побегать по инстанциям. domisad.org

Оформление покупки-продажи участка земли

Почему участок может быть не поставлен на учет во время получения в собственность прошлым хозяином? Сложность в том, что аграрная реформа предусматривала передачу земли в собственное владение тому хозяину, который обладал на нее законными правами в момент приватизации. Фактического владельца можно определить очень быстро, а вот составление описаний границ всех российских участков земли – процесс, который мог растянуться на длительные года. Государство решило передавать право на имущество на занятые земли в короткие сроки для тех хозяев, которые не имеют споров с соседями.

Распоряжение предусматривало составление описаний участков земли исключительно в случае, если по земля будет совершена первая сделка. Благодаря этому, если участок с момента земельной реформы еще не перепродавался, описания по нему возможно и не будет, и это вполне законно.

Как проходит кадастровый учет?

Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков разработана единая методика, какая в должна применяться на всей территории РФ обязательно. Заинтересованные правообладатели персонально, или через уполномоченных лиц, подают заявки и законные документы в органы, занимающиеся ведением государственного земельного кадастра. Дополнительно даются документы о проведенном межевании участков. Что же касается межевания, то оно собой представляет проведение работ по определению границ участков земли на местности, с закреплением конкретных границ специализированными межевыми знаками. Также, проходит определения координат границ, с занесением их в документацию. Работы проводятся только тем участков земли, которые прежде не ставились на кадастровый учет.

Купля — продажа части земли

Если участок уже поставлен на учет, а права на него официально отмечены в юстиции, то он обязан иметь кадастровый номер и официально конкретные границы, обозначенные на кадастровом проекте. Подобный участок разрешается продавать, менять или дарить без дополнительного межевания, но лишь к примеру, если действия выполняются со всем участком, а не с его частью. Если же имеется необходимость продажи части участка земли, либо деления участка земли, находящегося по документам в общей собственности, понадобится провести его дополнительное межевание. Каждая часть участка земли при этом должна сопровождаться однозначным описанием. В результате проведения межевания каждая часть устанавливается на отдельный кадастровый учет, из-за чего дается несколько кадастровых номеров для любого участка, и делящаяся земля уже не считается общим целым.

Образуется несколько новых недвижимых объектов, коими и являются делящиеся участки земли. Право на собственность каждым новым участком нужно зарегистрировать в государственном учреждении, и лишь потом можно приступить к продаже.

Отмечу, что государственный кадастровый учет должен быть проведен в течение календарного месяца с момента подачи установленных документов. В результате проведения учета заявители получают кадастровые планы (карты) участков земли, удостоверенные в законном порядке.

Оформление купчей

Граждане РФ, имеющие в собственности частного лица земельные участки для ведения дачного, личного подсобного, садового хозяйства, либо под индивидуальное строительство и строительство построек для хозяйственных нужд, могут продавать свои участки иным гражданам РФ, независимо от того, когда были получены права владения на землю, подлежащую продаже. Участок земли реализуется хозяином через составление договора покупки-продажи или купчей, какая обязана быть зарегистрирована в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (прежде Регистрационная палата). Купчая должна быть составлена исключительно в письменной форме, в рамках одного документа, который подписывается двумя сторонами. Нотариальное заверение договора покупки-продажи не обязательно, но рекомендовано.

Характерности подписания контракта покупки-продажи участка земли

Договор должен в себя включать пункт, регламентирующий обязанности и права для каждой стороны. Настоящее законодательство указывает на то, что в договоре также должен находиться предмет договора, стоимость и обременения участка земли, если таковые есть. Все другие условия (например, порядок выполнения расчетов), включаются в купчую исключительно по обоюдному согласию клиента и продавца. Во время оформления договора продавец должен предъявить нотариусу официальный документ, подтверждающий имеющееся право на имущество на недвижимое имущество. Это может быть временное свидетельство или государственный акт. Договор дополняется планом участка земли, который должен находиться обязательно. Не разрешается применение хозяином купленного земельного участка не по целевому назначению. Необходимо выделить, что возможными покупателями участков признаются юридические и физические лица, статус которых не противоречит закону РСФСР «О приватизации».

Документы, предоставляемые во время оформления договора

При удостоверении и заключении договора купли продажи участка, стороны обязаны предъявить нотариусу или уполномоченным чиновникам следующие документы.

• Паспорт или заменяющий документ.

• Справка о принадлежности недвижимости из Бюро технической инвентаризации.

• Документ на право на имущество, касающийся как участка земли, так и дома, если такой есть. К данной категории, в зависимости от оснований получения недвижимости в собственность, можно отнести самые разные официально заверенные договора, официально заверенные свидетельства, выдаваемые Бюро технической инвентаризации удостоверения, решения суда и другое.

• Если недвижимость была получена по наследству или в дар, то необходимо предъявить справку из налоговой администрации про то, что хозяин не имеет задолженности, касающейся налога на полученное по наследству недвижимость.

• Если имущество покупалось супругами в браке, от супруга необходимо получить согласие на отчуждение.

• Свидетельства из Комитета по землеустройству, выписки из земельной книги или любые иные документы, подтверждающие правовой режим участка земли и расположение на ней недвижимости.

• Справка об отсутствии или наличии обременения имущества, касающегося права пользования третьими лицами, которая дается по данным паспортного учета.

• Если имущество находится в долевой собственности и один из участников желает реализовать собственную долю, необходимо предъявить доказательство извещения всех других участников о цене продажи и факте продажи.

Возвещение оформляется в форме заявления участников долевой собственности, в которых подтверждается факт известности всех условий продажи долевой собственности. В заявлении также прописывается отказ участников от преимущественной покупки доли собственности. Как вариант, можно предъявить свидетельство из нотариальной конторы, по которому заявление продавца было передано участниками долевой собственности.

Подробно о договоре покупки-продажи участков земли:

Государственная пошлина

Размер госпошлины, которую нужно заплатить за регистрацию, зависит от варианта позволенного применения участка. Он указывается в кадастровом паспорте. Размеры госпошлин установлены статьей 333.33 Налогового кодекса РФ:

• Если на участке земли будет размещаться автогараж, то госпошлина для частных лиц за регистрацию будет составлять 1000 рублей, для организаций – 15 000 рублей;

• Если на участке предполагается выстроить дом жилого фонда, то размер госпошлины зависит от того, как участок переходит в собственность. Нужно будет заплатить за договор дарения и за права на владение недвижимостью (крепится в ЕГРП). В конце концов суммы к уплате составят 1000 рублей и по 500 рублей с клиента и продавца;

• Госпошлина за регистрации права владения на участок, предназначенного для загородного хозяйства, огородничества или садоводства составляет 200 рублей. Это написано в 24 пункте первой публикации 333.33 Налогового кодекса РФ;

Документы, прилагаемые к договору покупки-продажи участка земли

В зависимости от того, по какой недвижимости оформляется договор покупки-продажи, к купчей прилагается следующий набор документов.

• Чертеж границ или план земельного участка (для самых разных типов недвижимости).

• Сводная оценочная ведомость на сооружения, строения и помещения, которые находятся на участке земли (если в договор включаются необходимые объекты).

• Список условий конкурсного покупки участка (если земля реализуется по конкурсу).

• Требования залогодержателя, касательные имеющейся задолженности (при обременении объекта договора залогом).

• Доверенность уполномоченного сторонами договора лица выступать от их имени в процессе подписания контракта покупки-продажи.

Отмечу, что продавец несет полную ответственность за то, что информация в чертеже границ или в плане участка земли совершенно достоверна. Также, имеет место ответственность продавца за правдивость информации по имущественным правам и потенциальным претензиям юридических и частных лиц к объекту покупки-продажи, даже в том случае, если продавец про них не знает (права собственности, собственности, залога и аренды всего объекта или части объекта договора, включая допустимые ограничения, которые налагаются специализированным режимом земельного применения).

Регистрация покупки-продажи участка земли

Купчую на участок земли необходимо регистрировать в ЕГРП (Единый государственный реестр прав), что регламентируется Законом РФ «О госрегистрации». Государственная регистрация недвижимости, а еще сделок по недвижимости на территории Московской области, находится в ведомости Федслужбы госрегистрации, кадастры и картографии. Данное учреждение занимается регистрацией прав владения, прав хозяйственного ведения и прав своевременного управления недвижимым имуществом. После регистрации предоставляется свидетельство о правах. Акты госорганов и муниципальных органов власти, так же как и нотариальные свидетельства и решения судебных органов, могут являться Основанием для выдачи данного свидетельства. Также, Основанием является факт выполнения договоров по недвижимости.

Документы для оформления

Чтобы зарегистрировать сделку по купле-продаже участка земли, необходимо предъявить в государственные органы следующие документы.

• Заявление поставленного образца.

• Свидетельство, договор или остальной правоустанавливающий документ, который подтвердит появление, изменение, завершение или обременение прав на участок. Дается копия и оригинал.

• Подтверждающий документ, касающийся выполнения сторонами всех обязательств по участку земли, прописанных в договоре.

• Кадастровый план (определяющий документ по участку земли).

• Платежка по оплате регистрационного сбора.

• Заявление на изготовление и сбор документов, которое вместе с тем считается договором на предоставление необходимой услуги.

Федслужба госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр)

До 2008 года учреждением называлось Федеральная регистрационная служба. Конкретно данный орган занимается организацией единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, прав на недвижимость и сделок с ним.

Менеджеры этого органа принимают заявление и в течение нескольких суток должны рассмотреть его в течение 2-ух рабочих дней. Они сами направляют запросы в нужные организации. Менеджеры проводят работу по сбору документов. Приготовить документы должны организации, которые получат необходимые запросы, в течение десяти дней. Дальше документы передаются в инстанцию, а еще с ними направляется счёт на оплату работы (тарифы утверждены на государственном уровне). Дальше менеджеры Федслужбы госрегистрации, кадастра и картографии сообщают заявителю про необходимость оплатить конкретную сумму за сделанную работу.

Когда плата проведена, то происходит регистрация прав на недвижимому имуществу и операции покупки-продажи. Если плата не выполнена, то документы считаются не поступившими, а сделка признается недействительной.